Wenn die ersteigerte Immobilie leer steht, gibt es keine Räumungssorgen und gegen einen sofortigen Bezug ist nichts einzuwenden. Bewohnt der vorherige Eigentümer das Objekt noch nach dem Versteigerungstermin, sollte eine schriftliche Aufforderung erfolgen, welche die Anordnung zur Räumung und deren Details wie Räumungsfristen enthält. Eine Kündigung ist nicht notwendig. Auch weiterführende gerichtliche Schritte vonseiten des Erwerbers sind nicht erforderlich, da der Zuschlagsbeschuss ein vollstreckbarer und damit gerichtsverwertbarer Titel ist. Es kann daher unmittelbar ein Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung beauftragt werden, wenn uneinsichtige Eigentümer den Aufforderungen nicht Folge leisten. Dazu ist zu dem Zuschlagsbeschuss eine Vollstreckungsklausel notwendig.

Rechtlicher Anspruch


Gegenüber dem Mieter steht dem Ersteher aus dem Zuschlagbeschluss allerdings im Regelfall kein rechtlicher Anspruch auf die Räumung zu. Als Ausnahme ist eine Unwirksamkeit des Mietvertrages zu benennen, diese muss offensichtlich zu erkennen sein. Hier gelten eng gesetzte Grenzen. Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf aus 1996 ist eine Sittenwidrigkeit und damit eine einhergehende Unwirksamkeit eines Mietvertrages schon dann gegeben, wenn der Mietvertrag allein zu dem Zweck der Verzögerung oder des Ausschlusses der Vollstreckungsmöglichkeit aus dem Zuschlagbeschuss geschlossen worden ist. Es bleibt daher bei dem Grundsatz, dass der Erwerber einer zwangsversteigerten Immobilie automatisch in die bestehenden Miet oder Pachtverträge eintritt.


Kündigungsrecht bei Vermietung


Bei bestehender Vermietung der Immobilie hat der Höchstbietende für einen begrenzten Zeitraum ein Ausnahmekündigungsrecht. Ihm wird so die Möglichkeit gewährt, aktuelle Mietverträge zu kündigen. Dies sollte unter den dafür vorgesehenen Bedingungen und Regeln stattfinden, beispielsweise sind Kündigungsfristen einzuhalten. Ein Kündigungsgrund ist auch hier zwingend vorgeschrieben, dieser kann Eigenbedarf lauten.

Die Eigenbedarfskündigung allerdings ist unter Umständen mit Schwierigkeiten verbunden, daher sollte der Erwerber vor der Versteigerung Erkundigungen zu dem bestehenden Mietverhältnis sowie auch zu den Mietern einholen. Andernfalls könnte er auf Widrigkeiten wie eine lange Kündigungsfrist und eventuell in der Person des Mieters begründete Härtefälle treffen.