Eine Immobilie, welche in einer Zwangsversteigerung erworben wurde, ist häufig nicht frei von Lasten. Belastungen mit Grundschulden sind hier die Regel, seltener sind Hypotheken und Rentenbelastungen. Unter bestimmten Bedingungen bleiben diese Belastungen auch für den Erwerber bestehen. Diese Lasten müssen dann vom Käufer übernommen werden, dem es jetzt obliegt, sich außerhalb des Versteigerungsverfahrens mit den Gläubigern auseinanderzusetzen.

Der Gegenwert einer aufgeführten Grundschuld muss an deren Inhaber, um dessen Sicherungsrechte es hierbei geht, ausgelöst werden. Diese Zahlung findet zusätzlich zum Höchstgebot statt, eine vorherige Kalkulation ist also sinnvoll. Bestehenbleibende Rechte werden im Termin der Versteigerung bekannt gegeben. Bestehen bleiben alle Lasten, die denen des höchstrangigen Gläubigers in der Versteigerung vorrangig sind. Diese sind demzufolge besser gesichert und müssen vom Meistbietenden übernommen werden.

Vor- und Nachteile dieser Regelung


Der Übernahmegrundsatz ist zusammen mit dem Deckungsgrundsatz zweifellos die Lösung, welche den berechtigten Interessen des Gläubigers am meisten entspricht. So wird unwirtschaftlicher Rückfluss von Kapital verhindert. Gleichermaßen ist optimale Sicherheit an allen Stellen gewährleistet, welche gegenüber dem Betreiber im Rang höher gestellt sind. Für den Erwerber der Immobilie hat der Grundsatz außerdem den Vorteil, dass dieser die wahrscheinliche Möglichkeit hat, den Kaufpreis bzw. Erwerbspreis teilweise „finanzieren“ zu können. Dann müsste dieser nicht werteangepasst in bar aufgebracht werden. Zu Irritationen kann der Grundsatz allerdings bei unwissenden Bietinteressenten führen, da diese keine Kalkulation verinnerlicht oder für sich festgelegt haben, welche die Belastungen mit einplant. Ein Bieter kann sein Gebot nicht wegen einer falschen Vorstellung über den Umfang der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Lasten anfechten - BGH Beschluss 06/2008, V ZB 150/07. Sinnvoll ist vor der Versteigerung die Einsichtnahme in den Grundbuchauszug, man informiert sich über die eingetragenen Belastungen, wie Wohnrecht, Nießbrauch, Reallast. Bei Eigentumswohnungen oder Erbbaurecht darüber, ob zum Zuschlag das Einverständnis des Verwalters oder das der Eigentümer des Grundstücks erforderlich ist oder ob Sondernutzungsrechte, z. B. am Garten existieren.